Met veel plezier hebben we het boek de Kantorenkoning gelezen. We hebben ons verbaasd over adviezen van niet de minste bankdirecteuren om in 2007 aandelen van AEGON, Fortis en ING te kopen. Op dat moment hadden deze bankdirecteuren al best een beeld kunnen hebben van de komende problematiek en het gevaar van dit advies. Navraag leert ons dat Op Duindigt in 2007 al de eerste verhalen rond gingen over de komende teloorgang van Eurocommerce. De vraag is of, banken en partners in crime, Ger Visser SR. niet willens en wetens een “Mort Civile” hebben gegeven. Een aantal zaken zijn namelijk nogal frappant te noemen.
Vandaag duiken wij wat dieper in op de rol van Dik Wessels. Met name zijn wij dan geïnteresseerd in de twee aan elkaar gekoppelde gebouwen Diana & Vesta. In oktober 2009 start Wessels met de bouw van dit pand met een geplande oplevering in maart 2012. De aanname som bedraagt 39.5 miljoen euro. Totaal vloeroppervlak 24.061 m2 wat neerkomt op een prijs per m2 van 1641 euro. Dat is exclusief afwerking een gangbare prijs in die tijd leert navraag bij enkele vastgoedspecialisten.
Wat vooraf ging aan deze gunning is opmerkelijk, we lezen:
“Peter Keur, de grote baas van FGH Bank, een van de grootste financiers van commercieel vastgoed in Nederland, wil graag de banden met Eurocommerce verstevigen. Visser krijgt een uitnodiging voor een hernieuwd kennismakingsgesprek. De bestuursvoorzitter vertelt dat hij van Rabobank, de eigenaar van FGH, opdracht heeft gekregen om flink te groeien. FGH zit nu op een balanstotaal van 10 miljard euro. Dat moet zo snel mogelijk verdubbelen.
Rabobank wil graag dat FGH vooral op het gebied van kredieten voor commercieel vastgoed flink groeit. Keur dringt aan op samenwerking met Eurocommerce zonder kredietplafond. Hij wil ook graag de kredieten overnemen die Eurocommerce heeft lopen bij Rabobank Apeldoorn. Dat laatste gaat Visser te ver. Als alle kredieten worden ondergebracht bij FGH wordt hij te afhankelijk van de hypotheekbank. Visser en Keur spreken af dat Eurocommerce voor maximaal 69 miljoen euro kredietruimte krijgt bij Rabobank Apeldoorn. De rest zal worden ondergebracht bij FGH.
Keur heeft nog meer noten op z’n zang. De FGH-baas wil ook een hogere winstmarge. Hij verlangt een hogere rente dan de Rabo bij Eurocommerce had. Ook wil hij meer afsluitprovisie en exit fees. Aanvankelijk heeft Visser daar geen oren naar. Maar als hem duidelijk wordt dat Eurocommerce deze fees alleen hoeft te betalen wanneer er een object wordt verkocht, kan hij ermee leven. In feite is de fee dus een soort winstdeling.
Keur weet ook wat Eurocommerce met al die kredieten moet doen. De projectontwikkelaar moet zich meer gaan richten op het ontwikkelen van grote kantorencomplexen rond stations in het westen van het land. Keur heeft voor zijn plannen ook al een aannemer op het oog: VolkerWessels. Hij heeft goede contacten met Dik Wessels, de grote man achter het bouwbedrijf.
Het klikt tussen Keur en Visser, ook privé. Samen met hun echtgenotes, Nel en Patricia, gaan de vastgoedbankier en de projectontwikkelaar regelmatig met hun vieren uit eten.
Keur en Wessels kunnen het eveneens goed met elkaar vinden.”
Ook opmerkelijk is de financiering:
“Soms financiert Wessels de projecten helemaal zelf en hoeft Keur pas te betalen bij oplevering. Dan kan Eurocommerce het FGH-krediet gebruiken voor nieuwe projecten.”
Een dergelijke financiering wordt ook afgesproken bij de bouw van Diana & Vesta. Als zekerheid krijgt Wessels een eerste hypotheek op het vastgoed. Bij oplevering wordt dan de eerste hypotheek aan FGH verstrekt als de bouwsom aan het eind dan in 1 keer wordt voldaan.
Ger Visser wist met dergelijke transacties veel geld te verdienen, eind 2006 prijkt dan ook een behoorlijk vermogen op de balans en heeft Eurcommerce bijna 300 miljoen euro op de bank staan. Wat Ger Visser dus een interessante partij maakt om aandelen te kopen van Aegon, ING en Fortis zoals al eerder beschreven. Wij hebben echter de indruk dat de bankiers rond die tijd besloten dat Eurocommerce failliet moet. Wellicht dat ze zich stoorden aan de wat uitbundige levensstijl of kans zagen daar geld aan te verdienen.
Hoe verdient Eurocommerce geld? Een pand op een top locatie als dat van Diana & Vesta doet een huurprijs per m2 per jaar van minimaal 300 euro. Dus goed verhuurd levert dat op jaarbasis 7.218.300 op aan huur. Voor dergelijke objecten zijn beleggers in de markt. Zonder huurcontracten is een dergelijk pand 8 tot 10 maal de jaarlijks huuropbrengst waard. Indien verhuurd 13 tot 14 maal de huuropbrengst. In het slechtste geval is het project Diana & Vesta dus 57.746.400 waard. Zegge bijna 58 miljoen euro. Een riant onderpand voor Wessels die de eerste hypotheek heeft. Onafhankelijk van elkaar hebben twee vastgoedspecialisten in bespreking met ons deze waarderingsmethode vandaag aan ons bevestigd.
Dan gebeuren er toch wat zaken waarbij je mogelijk liever zelfs gewoon een paardenkop in je bed treft. Wat voor de familie Visser wellicht erg luguber overkomt.
We citeren:
“Dinsdagmiddag, 5 maart 2012. In de grote zaal van hotel-restaurant De Roskam in het Gelderse Gorssel, het Wassenaar van het oosten, hangt een koortsachtige spanning. Ger Visser, directeur-eigenaar van Eurocommerce, de grootste particuliere kantorenbouwer in Nederland, neemt kort na twee uur het woord, als altijd onberispelijk gekleed, met pochet en stropdas en een gouden speldje van een pikeur met sulky op zijn revers – paarden zijn Vissers grote passie.
Tegenover hem zitten zo’n vijftig juristen, financieel experts en bankiers van onder meer ABN AMRO, ING, SNS, FGH en Rabobank. Vooral de Rabo is prominent aanwezig; de bank heeft een delegatie afgevaardigd van wel tien man. Ze zijn naar Gorssel gekomen voor een presentatie door een aantal adviseurs van Ernst & Young. Die hebben Eurocommerce op verzoek van de banken doorgelicht.
Visser maakt een grapje, over het bonte gezelschap dat een paar dagen daarvoor in diezelfde zaal nog uitbundig carnaval heeft gevierd. ‘U bent ook een bont gezelschap,’ zegt hij. Zijn grap slaat volledig dood. ‘We zijn met elkaar in een bijzonder avontuur beland, maar ik denk dat we uiteindelijk toch tot een oplossing zullen komen,’ vervolgt de Eurocommerce-directeur. De toehoorders staren stoïcijns voor zich uit.
Voor de bijeenkomst begint is Visser nog optimistisch. Hij spreekt verscheidene bekenden, onder wie bouwmiljardair Dik Wessels, zijn zakenpartner en vriend. Ze vormen een twee-eenheid: Visser ontwikkelt kantoren, Wessels maakt de begroting en bouwt ze, Visser zorgt voor huurders en verkoopt het pand vervolgens aan een belegger.
‘Hoe gaat het?’ vraagt Wessels, terwijl hij een Lucky Strike opsteekt.
‘Ik ga ervan uit dat het goed afloopt,’ antwoordt Visser.
‘Joâh,’ monkelt Wessels op zijn Twents. ‘Maar die Rabobank, die dut rare.’
‘Het belangrijkste is dat jíj je stem laat horen. Naar jóú luisteren ze,’ vervolgt de projectontwikkelaar.
‘Ik doe-e mien best,’ zegt de aannemer.
Wanneer de onderzoekers van Ernst & Young na zijn welkomstwoord met hun presentatie beginnen, is Visser nog steeds optimistisch. Eurocommerce heeft weliswaar grote financiële problemen, maar de presentatie zal de aanzet geven tot de wederopstanding van zijn bedrijf, verwacht hij.
Ver komen de onderzoekers niet. Wessels staat op en neemt het woord. Wessels Rijssen, een van zijn bedrijven, heeft die ochtend bij de rechtbank in Zwolle het faillissement van Eurocommerce aangevraagd, laat hij weten.
De aanwezigen staan perplex – Visser voorop.”
Dus Wessels heeft een vordering van 39.5 miljoen, afhankelijk van het feit of hij eigenlijk Diana & Vesta heeft opgeleverd. Maar daarnaast heeft hij het onderpand dat minimaal een waarde kent van bijna 58 miljoen euro. Dat riekt naar misbruik van recht!
De uitspraak in de zaak Esto van de Steeg’s zijn Grote Zandschulp vs Reddion maakt klip en klaar dat dit niet zomaar kan.
Daarin lezen we:
“ Gelet op een en ander moet worden geoordeeld dat DGZ de faillissementsaanvraag heeft gebruikt als drukmiddel wetende dat de aanvraag geen kans van slagen had omdat van een toestand van te hebben opgehouden te betalen geen sprake was. Aldus heeft DGZ zich naar het oordeel van de rechtbank schuldig gemaakt aan misbruik van procesrecht en zodoende onrechtmatig gehandeld, waarvoor DGZ schadeplichtig is nu de gedragingen van DGZ op basis van schuld dan wel de verkeersopvattingen aan haarzelf moeten worden toegerekend. “
Het handelen van Wessels kan zomaar de definitieve inleiding hebben gevormd voor het faillissement van Eurocommerce later dat jaar. Want daaraan ging zo blijkt uit deze passage het volgende vooraf:
“Er moet in komen te staan dat Wessels Rijssen eigenaar blijft van het object totdat er betaald is. Een door Visser ondertekende brief volstaat. Zolang die er niet is, komt Wessels niet met die 6 miljoen euro over de brug.
Visser gaat het regelen, belooft hij. Daags daarop rijdt er een bedrijfsjurist van VolkerWessels naar De Roskam. Hij heeft volgens Visser een brief bij zich. Daarin staat dat het retentierecht van Diana & Vesta bij Wessels Rijssen ligt. De projectontwikkelaar tekent.
De inkt is nog niet droog of Wessels laat grote hekken plaatsen rondom het kantoorgebouw. Zelfs de projectleider van Eurocommerce kan er niet meer naar binnen. Dit terwijl de projectontwikkelaar volgens Visser net een huurcontract heeft afgesloten voor 1400 vierkante meter. Deze huurder wil er zo spoedig mogelijk in. Eurocommerce staat te popelen om scheidingswanden, vloerbedekking, de keuken en de rest van de inbouw te verzorgen. Complete waanzin, die hekken, vindt Visser.”
Overigens door het plaatsen van hekken wordt de verhuur gefrustreerd wat de waarde van het pand niet ten goede komt, oftewel de eventuele failliete boedel, geen goed zal doen. Maar we weten nog steeds dat het volledig leegstaand dus niet verhuurd toch wel minimaal bijna 58 miljoen euro waard is.
Uiteindelijk volgt dus het faillissement en beklaagd Visser zich over ervaring van de benoemde curatoren. Dat zouden wellicht meerdere concurrent crediteuren moeten doen. Want tot onze verbazing lezen we het volgende wat ook in lijn is met het faillissement verslag:
“Dankzij het begin 2012 middels een kort geding verworven hypotheekrecht en de brief die Visser vlak daarna ondertekende, verkreeg bouwbedrijf Wessels Rijssen na het faillissement een vordering van 39,5 miljoen euro (de aanneemsom van 42,7 miljoen minus het meer- en minderwerk) op de boedel van Eurocommerce.
Vervolgens hebben de curatoren het kantorencomplex Diana & Vesta met toestemming van de rechter-commissaris voor 31 miljoen euro verkocht aan Diana & Vesta Property BV. Dit laatste bedrijf is weer gelieerd aan VolkerWessels, tevens eigenaar van Wessels Rijssen. Deze aankoop is verrekend met de vordering. Na deze verrekening heeft de aannemer nu nog een claim op de boedel van Eurocommerce van 8,5 miljoen euro.
Ruim een jaar na deze transactie heeft Diana & Vesta BV het complex voor 32,8 miljoen euro doorverkocht aan Reggefonds Diana & Vesta BV, eigendom van Dik Wessels.”
Dus Wessels werd eigenaar voor 31 miljoen euro van twee panden die minimaal 57.5 miljoen waard zijn? Worden hier geen crediteuren benadeelt? Waarom werkt een curator daar aan mee? Hij had in elk geval kunnen zeggen verreken je vordering en veel plezier met het vastgoed. Nu doet hij ogenschijnlijk de boedel voor minimaal 8.5 miljoen euro tekort? Maar hoe zit dat met de aandeelhouders van het inmiddels beursgenoteerde Volker Wessels NV, staat duidelijk in de prospectus vermeld dat deze laatste transactie heeft plaatsgevonden?
Inmiddels is het pand overigens grotendeels verhuurd en schatten deskundigen de waarde eerder op ruim 80 miljoen euro.
Wij hebben hier toch de nodige vraagtekens bij en blijven voorlopig even spitten in deze, maar ook andere zaken waar Wessels op de achtergrond een rol speelde.
4 gedachten aan “Dik Wessels deed goede zaken met Eurocommerce!”